Een vraag die we regelmatig krijgen van Nederlandse investeerders: “Hoe word ik in Nederland belast over vastgoed in Dubai? En hoe zit dat met het nieuwe Box 3-systeem wat eraan komt?”
Het goede nieuws: de vrijstelling voor vastgoed in Dubai blijft bestaan, en vanaf 2028 wordt deze in veel gevallen zelfs duidelijker en vollediger dan nu.
In deze blog leggen we uit hoe het huidige systeem werkt, wat er vanaf 2028 verandert en waarom dit voor veel investeerders in Dubai juist gunstig uitpakt.
Huidige Box 3-systeem
Tot en met 2027 werkt Nederland nog grotendeels met het systeem van fictief rendement, waarbij de belastingdienst uitgaat van een verondersteld rendement gebaseerd op de waarde van je vermogen.
De Hoge Raad heeft inmiddels bepaald dat het heffen over fictieve inkomens moet stoppen. Daarom bestaat er nu een overgangsregeling: je kunt verzoeken om belasting te betalen over je werkelijke rendement. In de praktijk zien we echter dat dit vaak onvoordeliger uitpakt, waardoor het weinig wordt toegepast.
Vanaf 2028: belasting over werkelijk rendement
Vanaf 1 januari 2028 verandert Box 3 ingrijpend. Je wordt dan belast over het daadwerkelijk behaalde rendement, zoals:
- Huurinkomsten minus onderhouds- en exploitatiekosten
- Verkoopwinst minus renovatiekosten
- Geen belasting over ongerealiseerde waardestijging
Dat klinkt eerlijker, maar het heeft stevige gevolgen voor beleggers in Nederland.
Vooral wanneer je rendement hoger ligt dan het het fictieve rendementspercentage (5,88% in 2025), kan de belastingdruk vanaf 2028 fors toenemen.
Voorbeeld:
€100.000 in Ethereum dat groeit naar €130.000 →
- Oude systeem: €2.117 belasting
- Nieuwe systeem: €10.800 belasting
Hetzelfde geldt voor Nederlands vastgoed: een appartement van €500.000 dat jaarlijks 5% stijgt, bouwt een latente belastingclaim van €9.000+ per jaar op, nog vóór huurbelasting.
Maar hoe zit dat met vastgoed in Dubai?
Hier komt de positieve kant voor veel van onze klanten.
Nederland heeft een belastingverdrag met de VAE, en dat verdrag bepaalt dat:
Inkomsten uit vastgoed in Dubai, zowel huur als verkoop, belast mogen worden in de VAE, en in Nederland moeten worden vrijgesteld.
Tot nu toe wordt die vrijstelling verwerkt binnen het huidige Box 3-systeem, en dat gebeurt via een vrij complexe berekening. Daarbij kijkt de Belastingdienst niet alleen naar de waarde van je vermogen, maar ook naar de fictieve rendementscategorieën waarin je bezittingen vallen. Spaargeld krijgt daarbij een veel lager fictief rendement dan vastgoed en overige beleggingen.
Wat betekent dat in de praktijk? (Voorbeeld)
Stel je hebt:
- €100.000 spaargeld in Nederland, en
- €100.000 vastgoed in Dubai
Je vermogen is dus 50/50 verdeeld. Maar het fictieve rendement is dat niet:
- Spaargeld → laag fictief rendement
- Vastgoed → veel hoger fictief rendement
De vrijstelling wordt nu berekend op basis van dat fictieve rendement, niet op basis van de waarde van je vermogen. Daardoor kan het gebeuren dat Nederland je bijvoorbeeld maar 30–40% vrijstelling geeft, terwijl 50% van je vermogen in Dubai zit.
Je vastgoed in Dubai is dus officieel vrijgesteld, maar indirect betaal je soms alsnog iets meer belasting over je Nederlandse vermogen.
Nog steeds gunstiger dan Nederlands vastgoed, maar het voelt soms onlogisch.
Vanaf 2028: eenvoudiger en eerlijker vrijstelling voor Dubai vastgoed
Met het nieuwe Box 3-systeem verdwijnt die complexiteit.
Nederland kijkt dan naar je totale werkelijke rendement, en het deel dat afkomstig is uit vastgoed in Dubai wordt volledig vrijgesteld, omdat het verdrag bepaalt dat dit door de VAE mag worden belast.
Voorbeeld:
- €100.000 spaargeld in NL → €2.000 rente
- €100.000 vastgoed in Dubai → €6.000 netto huur
- Totaal rendement: €8.000
- Aandeel Dubai: 75%
- Vrijstelling: 75% → komt neer op volledige vrijstelling voor vastgoed in Dubai
Voor investeerders met vastgoed in Dubai pakt het nieuwe systeem dus juist voordelig uit.
Update vanuit onze fiscalisten (2025)
We hebben deze analyse afgestemd met onze fiscalisten. Hun reactie is duidelijk en relevant voor investeerders:
- Er zijn geen signalen dat het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE wordt heronderhandeld of opgezegd.
- In het huidige wetsvoorstel blijft de vrijstelling voor vastgoed in Dubai volledig intact.
- Wel moet het Besluit voorkoming dubbele belasting (Bvdb) worden aangepast, omdat de huidige tekst nog aansluit bij het oude Box 3-systeem.
- Volgens onze fiscalisten gaat dit waarschijnlijk om een taalkundige aanpassing, niet om een inhoudelijke beperking van de vrijstelling.
Kort gezegd: De vrijstelling voor vastgoed in Dubai blijft bestaan, zowel nu als onder het nieuwe Box 3-stelsel vanaf 2028.
En uiteraard volgen wij elke wetswijziging op de voet zodat onze investeerders altijd up-to-date advies krijgen.
Waarom veel beleggers alternatieven zoeken binnen en buiten Nederland
Voor veel beleggers versnelt deze ontwikkeling de zoektocht naar investeringen met voorspelbare cashflow en minder fiscale druk, zoals studio’s in Dubai, die een relatief lage instap combineren met fiscaal efficiënte huurinkomsten.
Voor beleggers in Nederlands vastgoed, crypto of aandelen is het nieuwe Box 3-systeem minder gunstig.
Daarom worden twee strategieën steeds populairder:
- 1. Weg uit Box 3 (beleggings BV)
Een veelgekozen strategie om de impact van het nieuwe Box-3 stelsel te beperken, is het onderbrengen van beleggingen in een beleggings BV.
Een BV valt namelijk niet onder Box 3; het rendement wordt binnen de BV belast met vennootschapsbelasting, waarbij het tarief tot €200.000 winst relatief laag is.
Je betaalt als eigenaar pas extra belasting wanneer je dividend uitkeert, waardoor deze structuur aantrekkelijk kan zijn voor investeerders die rendement willen opbouwen binnen de BV of belasting willen uitstellen. Vooral bij beleggingen in vastgoed, crypto of aandelen kan dit fiscaal interessant zijn.
Tegelijkertijd hangt de uiteindelijke belastingdruk sterk af van je strategie, je plannen en de manier waarop je vermogen groeit of wordt uitgekeerd. Daarom is het belangrijk om vooraf goed advies in te winnen, zodat je kiest voor een structuur die aansluit op jouw situatie en doelen.
- 2. Weg uit Nederland (emigratie)
Steeds meer ondernemers en beleggers kiezen ervoor om Nederland te verlaten vanwege de toenemende regel- en belastingdruk. Dubai is daarbij één van de meest populaire bestemmingen, mede door:
- Geen inkomstenbelasting
- Geen vermogensbelasting
- Geen belasting op huurinkomsten of waardestijging
- Daarnaast biedt de VAE een fiscaal aantrekkelijk en internationaal gunstig juridisch kader, waardoor het voor veel vermogende particulieren een logische keuze is.
Ook andere landen zoals Singapore, Andorra, Bulgarije, Portugal en Qatar trekken steeds meer Nederlandse investeerders aan.
Wel is het belangrijk om te weten dat Nederland verschillende vormen van exitheffing kent bij emigratie;
met tijdig en deskundig advies kunnen deze heffingen vaak aanzienlijk worden verlaagd of uitgesteld.
Verder blijft Nederlands vastgoed altijd onder de Nederlandse belastingheffing vallen, ongeacht waar je woont.
Investeringen in landen met gunstige belastingverdragen, zoals vastgoed in Dubai, kunnen daarentegen wél aanzienlijke fiscale voordelen opleveren, met name bij investeringen in appartementen in Dubai die huurinkomsten combineren met lange termijn waardestijging.
Ontdek Dubai
- Waarom investeerders kiezen voor Dubai
- De toekomstvisie van Dubai uitgelegd
- Dubai in cijfers
"*" geeft vereiste velden aan
Conclusie voor Nederlandse investeerders in Dubai
Voor Nederlandse investeerders is het nieuwe Box-3 stelsel in veel opzichten juist gunstig wanneer er wordt belegd in vastgoed in Dubai. De vrijstelling die voortvloeit uit het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE blijft namelijk bestaan, en vanaf 2028 wordt deze eenvoudiger en in de praktijk zelfs vollediger toegepast dan nu.
Waar het nieuwe stelsel voor beleggers in Nederlands vastgoed, aandelen en crypto zwaarder uitpakt, blijft vastgoed in Dubai fiscaal aantrekkelijk en transparant.
Met de juiste structuur, of dat nu privé, via een BV of met een internationale strategie is, kunnen investeerders optimaal profiteren van de fiscale voordelen en de sterke marktontwikkelingen in de VAE.
De precieze impact verschilt per persoon en hangt af van je vermogen, je structuur en je plannen.
Wij adviseren dagelijks Nederlandse investeerders over deze keuzes en werken daarbij nauw samen met gespecialiseerde fiscalisten.
Wil je weten hoe het nieuwe stelsel eruitziet voor jouw situatie? Neem dan gerust contact met ons op. We denken graag met je mee en kunnen wanneer gewenst ook een gezamenlijke meeting met onze fiscalisten inplannen voor volledig, persoonlijk advies.
