De afgelopen weken krijgen we van veel investeerders de vraag:
“Is dit een goed moment om te investeren in Dubai vastgoed?”
Na de recente spanningen in het Midden-Oosten hebben we in een eerdere analyse gekeken naar de impact op de vastgoedmarkt in Dubai. Daarin zagen we dat de markt tot nu toe relatief stabiel blijft en dat er geen duidelijke signalen zijn van paniek of stilstand.
De vraag die daarna vaak volgt, is logisch: ontstaan er in dit soort markten ook kansen voor investeerders?
Wat we momenteel in de praktijk zien, is dat met name ervaren investeerders actief op zoek zijn naar dit soort momenten. Niet omdat de markt onder druk staat, maar omdat er in bepaalde situaties meer ruimte ontstaat voor onderhandeling en flexibiliteit.
Voor investeerders die vertrouwen hebben in de lange termijn ontwikkeling van Dubai en de Verenigde Arabische Emiraten, kan dit soort periodes interessant zijn. Niet vanwege een plotselinge daling van de markt, maar omdat specifieke kansen ontstaan die in sterkere marktomstandigheden minder snel voorkomen.
In deze blog kijken we naar wat er op dit moment daadwerkelijk gebeurt in de markt, en waar en wat voor kansen kunnen ontstaan.
Ontstaan er kansen in de huidige markt?
In veel markten wordt aangenomen dat geopolitieke spanningen automatisch leiden tot lagere prijzen en meer “distress deals”. Het beeld is dan dat verkopers massaal onder druk komen te staan en hun vastgoed tegen lagere prijzen van de hand moeten doen.
In de praktijk zien we dat dit in Dubai genuanceerder ligt.
De vastgoedmarkt in Dubai is anders opgebouwd dan veel Europese markten. Een groot deel van de aankopen wordt gedaan met eigen vermogen en niet met hoge financiering. Daardoor ontstaat er minder snel druk om te verkopen wanneer er tijdelijke onzekerheid ontstaat.
Dat betekent niet dat er geen kansen ontstaan, maar wel dat deze zich op een andere manier ontwikkelen.
Daarbij speelt ook de timing van de markt een rol. De afgelopen periode viel samen met de Ramadan, een fase waarin de vastgoedmarkt traditioneel rustiger is. In combinatie met de recente geopolitieke spanningen zorgt dit ervoor dat sommige transacties iets langer duren of dat partijen tijdelijk afwachten.
Dat betekent niet dat er prijsdruk ontstaat, maar het kan er wel voor zorgen dat in specifieke situaties meer ruimte ontstaat voor onderhandeling of flexibiliteit.
Waar zien we deals in de praktijk?
Wanneer we kijken naar wat er momenteel in de markt gebeurt, zien we dat kansen vooral selectief ontstaan.
Zo hebben wij bijvoorbeeld recent een bundeldeal gerealiseerd waarbij meerdere appartementen in één transactie zijn aangekocht. Door deze combinatie kon deze aankoop plaatsvinden tegen een prijs die aanzienlijk onder de marktwaarde lag, in dit geval ongeveer 30%.
In dit specifieke geval ging het om een bundeldeal die we direct met een ontwikkelaar hebben gerealiseerd, binnen een project met een handover binnen ongeveer één jaar. Juist bij dit soort situaties zien we soms dat er ruimte ontstaat om meerdere units in één keer af te nemen tegen betere voorwaarden.
De kracht van dit type deal zit niet alleen in de lagere instapprijs, maar ook in de positie die daarmee wordt gecreëerd. Daarnaast ligt het verwachte bruto huurrendement in dit geval rond de 9%, gebaseerd op de huidige huurprijzen in de betreffende wijk.
Maar, waarom ontstaat deze flexibiliteit bij ontwikkelaars?
Na een rustigere periode tijdens de Ramadan, gevolgd door de huidige onrust in het Midden-Oosten, zien we dat ontwikkelaars net wat flexibeler worden om dat momentum vast te houden.
Daarnaast zien we dat ontwikkelaars in veel gevallen bereid zijn om mee te denken over betaalstructuren of voorwaarden, bijvoorbeeld in de vorm van aangepaste betaalplannen of korting bij off-plan projecten.
In dat soort situaties ontstaan er soms mogelijkheden om vastgoed in Dubai onder de marktwaarde aan te kopen, momenten die door veel investeerders worden gezien als interessante instapmomenten binnen de huidige markt.
Voor een beter beeld van hoe dit soort aankopen er in de praktijk uitziet, kan het waardevol zijn om concrete voorbeelden te bekijken binnen onze investment cases.
Echte distress deals zeldzaam in Dubai
Een belangrijk punt om te begrijpen is dat echte distress situaties in Dubai relatief schaars zijn.
In markten waar vastgoed sterk gefinancierd is, kunnen rentestijgingen of economische schokken leiden tot gedwongen verkopen. In Dubai ligt dat anders. Doordat een groot deel van de aankopen met eigen vermogen wordt gedaan, is de noodzaak om snel te verkopen vaak minder aanwezig.
Dat zien we ook terug in de huidige markt. Ondanks de geopolitieke spanningen zien we geen duidelijke toename van panic selling of gedwongen verkopen.
Wat we juist zien, is dat kopers actief op zoek zijn naar kansen, terwijl verkopers in veel gevallen vasthouden aan hun positie. Dit zorgt ervoor dat echte “distress deals” beperkt blijven en meestal alleen ontstaan in specifieke situaties.
Daarnaast zien we dat het aantal transacties de afgelopen weken weer begint toe te nemen. Dat wijst erop dat de markt actief blijft en dat de kans op brede distress situaties verder afneemt.
Dit onderstreept dat de markt momenteel niet wordt gedreven door angst, maar vooral door vraag en aanbod.
Wat betekent dit voor investeerders?
Voor investeerders betekent dit vooral dat de manier waarop deals worden beoordeeld belangrijker wordt dan het moment waarop wordt ingestapt.
In dit soort periodes verschuift de focus vaak naar prijs en korting. Dat is logisch, maar tegelijkertijd ook waar het vaak misgaat. Een lagere instapprijs maakt een investering niet automatisch beter.
Het verschil zit meestal niet in de korting zelf, maar in de onderliggende kwaliteit van de investering. Denk aan de positie van de unit binnen een project, de verhouding tussen prijs per square foot en vergelijkbare ontwikkelingen, en de vraag in het specifieke segment waarin wordt geïnvesteerd.
Juist omdat kansen selectief ontstaan, is het belangrijk om elke deal in de juiste context te beoordelen. Wat op het eerste gezicht interessant lijkt, kan minder aantrekkelijk zijn wanneer het wordt vergeleken met de rest van de markt.
Tegelijkertijd betekent dit dat er zeker kansen zijn, maar dat deze niet vanzelf naar je toe komen. In plaats van een markt waarin prijzen breed dalen, zien we een markt waarin selectieve mogelijkheden ontstaan voor investeerders die snel kunnen schakelen, toegang hebben tot de juiste netwerken en bereid zijn om actief naar deals te zoeken.
Veel van deze deals ontstaan buiten het standaard aanbod en vragen om directe lijnen met ontwikkelaars en andere marktpartijen.
Daarbij blijven de fundamenten van een investering leidend. Locatie, kwaliteit van het project en de reputatie van de ontwikkelaar bepalen uiteindelijk het lange termijn resultaat.
Verandering in gedrag van investeerders
Wel valt ons op dat we in dit soort periodes vaak een verandering in gedrag zien bij investeerders.
Waar de markt in sterke groeiperioden soms wordt gedreven door momentum en snelheid, zien we in periodes van onzekerheid dat investeerders meer tijd nemen om te analyseren en bewuster keuzes maken.
Dit zorgt er enerzijds voor dat deals minder snel tot stand komen, maar anderzijds ook dat investeerders die goed voorbereid zijn juist voordeel kunnen hebben.
Timing speelt hierbij een belangrijke rol. Niet in de zin van het perfect timen van de markt, maar in het herkennen van situaties waarin flexibiliteit ontstaat.
Dit betekent overigens niet dat elke deal automatisch interessant is. Juist in dit soort periodes is het belangrijk om kritisch te blijven kijken naar prijs per vierkante meter, locatie en positionering binnen een project.
Conclusie
De vraag of dit een goed moment is om te investeren in Dubai vastgoed is begrijpelijk, zeker in een periode van geopolitieke spanningen.
Wat we op dit moment zien, is dat de markt stabiel blijft en dat er geen sprake is van brede prijsdalingen of massale verkoopdruk. Tegelijkertijd ontstaan er in specifieke situaties wel degelijk kansen voor investeerders.
Deze kansen liggen niet in algemene marktbewegingen, maar in individuele deals, onderhandelingen en timing.
Voor investeerders betekent dit dat een actieve en goed geïnformeerde aanpak belangrijker is dan ooit. Het gaat niet om wachten op een marktcorrectie, maar om het herkennen van de juiste momenten en situaties.
Wie wil begrijpen waar op dit moment interessante instapmomenten liggen in de Dubai vastgoedmarkt, kan daar altijd eens vrijblijvend over sparren. Vaak helpt het om samen te kijken naar concrete mogelijkheden en te bepalen wat in jouw situatie een logische volgende stap is.
